Eine Mieterhöhung ist an strenge gesetzliche Voraussetzungen geknüpft. Hier erfahren Sie, welche Arten der Mieterhöhung es gibt, wie Sie diese prüfen und wann Sie zustimmen müssen — oder ablehnen dürfen.
Die häufigste Form der Mieterhöhung: Der Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Er muss dabei nachweisen, dass die geforderte Miete im Rahmen dessen liegt, was für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde gezahlt wird.
Der wichtigste Bezugspunkt für die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Mietspiegel. Man unterscheidet zwei Arten:
Gut zu wissen: Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter diesen in seinem Mieterhöhungsverlangen angeben — auch wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Andernfalls ist die Mieterhöhung formell unwirksam.
Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich über Ihrer aktuellen Miete liegt, darf der Vermieter die Miete nicht unbegrenzt erhöhen. Die Kappungsgrenze schützt Sie vor sprunghaften Mietsteigerungen.
Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen. In vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt haben die Landesregierungen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt (z.B. Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Stuttgart und viele weitere).
Maßgeblich ist die Ausgangsmiete vor drei Jahren — unabhängig davon, ob in diesem Zeitraum bereits eine Erhöhung stattfand. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen nicht zur Kappungsgrenze.
Zwischen zwei Mieterhöhungsverlangen müssen mindestens 15 Monate liegen. Das bedeutet: Die neue, erhöhte Miete muss mindestens 15 Monate gegolten haben, bevor der Vermieter erneut erhöhen darf.
Beispielrechnung: Ihre Nettokaltmiete beträgt 600 Euro. Die Kappungsgrenze liegt bei 15%. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete also auf maximal 690 Euro steigen — selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete bei 750 Euro liegt. Erst nach Ablauf des Dreijahreszeitraums kann der Vermieter weiter erhöhen.
Eine Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn sie bestimmte formelle Anforderungen erfüllt. Fehlt auch nur ein Punkt, ist das gesamte Erhöhungsverlangen unwirksam.
Nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens haben Sie eine gesetzliche Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats. In dieser Zeit müssen Sie entscheiden, ob Sie zustimmen oder nicht.
Wichtig: Geht Ihnen das Erhöhungsverlangen z.B. im März zu, läuft Ihre Überlegungsfrist bis Ende Mai. Erst ab Juni müssen Sie — bei Zustimmung — die erhöhte Miete zahlen. Stimmen Sie nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage erheben.
Anders als bei einer Modernisierungsmieterhöhung braucht der Vermieter bei der Erhöhung auf Vergleichsmiete Ihre ausdrückliche Zustimmung. Ohne diese darf er die Miete nicht einfach erhöhen.
Verweigern Sie die Zustimmung, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist Klage auf Zustimmung beim Amtsgericht erheben. Versäumt er diese Frist, muss er ein komplett neues Mieterhöhungsverlangen stellen.
Sie können auch nur einem Teil der Mieterhöhung zustimmen, wenn Sie der Meinung sind, dass die geforderte Miete teilweise berechtigt, aber zu hoch angesetzt ist. In diesem Fall kann der Vermieter nur bezüglich des nicht zugestimmten Teils klagen.
Tipp: Lassen Sie das Mieterhöhungsverlangen von Ihrem Mieterverein prüfen, bevor Sie zustimmen. Oft sind formelle Fehler vorhanden, die das gesamte Verlangen unwirksam machen. Eine voreilige Zustimmung lässt sich nicht ohne Weiteres widerrufen.
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Miete erhöhen — ohne Ihre Zustimmung. Es gelten aber strenge Regeln zur Berechnung und Begrenzung.
Der Vermieter darf 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Dabei müssen Instandhaltungsanteile (also Kosten, die ohnehin für Reparaturen angefallen wären) herausgerechnet werden.
Werden bei der Modernisierung gleichzeitig ohnehin fällige Reparaturen durchgeführt (z.B. defekte Fenster werden durch moderne ersetzt), muss der Vermieter den Instandhaltungsanteil von den Gesamtkosten abziehen. Nur die reinen Modernisierungskosten dürfen umgelegt werden.
Der Vermieter muss die Modernisierung 3 Monate vor Beginn schriftlich ankündigen. Die Ankündigung muss enthalten: Art und Umfang der Maßnahme, voraussichtlicher Beginn und Dauer, erwartete Mieterhöhung und voraussichtliche künftige Betriebskosten.
Wichtig: Im Gegensatz zur Erhöhung auf Vergleichsmiete benötigt der Vermieter hier keine Zustimmung. Die erhöhte Miete wird mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung fällig. Sie können aber die Berechnung prüfen und ggf. gerichtlich anfechten.
Bei einer Staffelmiete vereinbaren Vermieter und Mieter bereits im Mietvertrag feste jährliche Mieterhöhungen. Die Höhe der künftigen Miete steht von Anfang an fest.
Gut zu wissen: Eine Staffelmiete kann auch nachteilig sein: Die Erhöhungen gelten unabhängig davon, wie sich der Mietspiegel entwickelt. Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete sinkt, steigt Ihre Staffelmiete weiter. Prüfen Sie vor Vertragsschluss, ob die letzte Staffelstufe noch marktgerecht ist.
Bei der Indexmiete wird die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Die Miete steigt oder fällt also mit der allgemeinen Preisentwicklung.
Die Mietanpassung berechnet sich nach der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindex seit der letzten Mietanpassung:
Neue Miete = Alte Miete x (neuer Indexstand / alter Indexstand)
Die Anpassung muss der Vermieter (oder Mieter) in Textform verlangen. Es gilt eine Wartefrist von mindestens einem Jahr zwischen zwei Anpassungen.
Achtung: Die Indexmiete bietet in Niedriginflationsphasen Schutz, kann aber bei hoher Inflation zur Kostenfalle werden. Prüfen Sie vor Vertragsschluss, ob eine klassische Miete mit Kappungsgrenze für Sie günstiger wäre.
Sie haben eine Mieterhöhung erhalten? Gehen Sie systematisch die folgenden Punkte durch, bevor Sie zustimmen:
Empfehlung: Lassen Sie jede Mieterhöhung von Ihrem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen. Die Kosten dafür sind gering im Vergleich zu einer unberechtigten Mieterhöhung, die Sie jahrelang zahlen. In vielen Fällen lassen sich Fehler finden, die das Erhöhungsverlangen unwirksam machen.