Wohnungssuche — So finden Sie Ihre Wohnung in Deutschland

Bewerbungsunterlagen — die vollständige Bewerbungsmappe

In umkämpften Wohnungsmärkten entscheidet oft die Vollständigkeit und Qualität Ihrer Bewerbungsunterlagen. Bereiten Sie alles im Voraus vor, damit Sie bei einer Besichtigung sofort eine überzeugende Mappe abgeben können.

Checkliste: Diese Dokumente brauchen Sie

• Schufa-Auskunft (Bonitätsnachweis): Zeigt dem Vermieter, dass Sie keine negativen Einträge haben. Nutzen Sie die kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO oder die kostenpflichtige BonitätsAuskunft.
• Gehaltsnachweise (letzte 3 Monate): Kopien Ihrer letzten drei Gehaltsabrechnungen als Nachweis über ein regelmäßiges Einkommen.
• Mieterselbstauskunft: Ein Fragebogen, in dem Sie freiwillige Angaben zu Ihrer Person und Ihren finanziellen Verhältnissen machen. Viele Vermieter stellen eigene Formulare bereit.
• Personalausweis-Kopie: Eine Kopie der Vorderseite Ihres Personalausweises oder Reisepasses zur Identifikation.
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Eine Bestätigung Ihres aktuellen oder früheren Vermieters, dass Sie keine Mietschulden haben.
• Arbeitsvertrag oder Einkommensnachweis: Kopie Ihres aktuellen Arbeitsvertrags, insbesondere wenn Sie noch in der Probezeit sind oder erst kürzlich die Stelle angetreten haben.
• Bürgschaft (bei Studenten/Azubis): Wenn Sie kein eigenes ausreichendes Einkommen haben, kann eine Elternbürgschaft Ihre Bewerbung erheblich stärken. Eltern bestätigen damit, für die Miete einzustehen.

So stärken Sie Ihre Bewerbung

• Bereiten Sie eine vollständige Mappe vor, bevor Sie zur Besichtigung gehen
• Schreiben Sie ein kurzes Anschreiben mit persönlicher Vorstellung
• Reagieren Sie schnell auf Inserate — oft zählt Geschwindigkeit
• Seien Sie ehrlich: Falsche Angaben in der Selbstauskunft können zur fristlosen Kündigung führen
• Geben Sie nur Informationen preis, die der Vermieter berechtigterweise verlangen darf

Schufa-Auskunft kostenlos erhalten

Die Schufa-Auskunft ist eines der wichtigsten Dokumente bei der Wohnungssuche. Sie zeigt dem Vermieter, ob Sie finanziell zuverlässig sind. Viele wissen nicht, dass Sie diese kostenlos anfordern können.

Kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO

Nach der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) hat jede Person das Recht, einmal pro Jahr eine kostenlose Kopie aller über sie gespeicherten Daten zu verlangen. Das gilt auch für die Schufa. Diese sogenannte Datenkopie (nach Art. 15 DSGVO) enthält alle über Sie gespeicherten Informationen und ist ausschließlich für Ihre eigene Einsicht bestimmt.

Unterschied: Datenkopie vs. BonitätsAuskunft

• Datenkopie (kostenlos): Enthält alle gespeicherten Daten, Scores und Einträge. Umfangreich, aber enthält sensible Details, die nicht für den Vermieter bestimmt sind.
• BonitätsAuskunft (kostenpflichtig, ca. 29,95 Euro): Speziell für die Weitergabe an Vermieter konzipiert. Zeigt nur die relevanten Informationen zur Bonität auf einer Seite. Hat ein Zertifikat und wirkt professioneller.

So beantragen Sie die Datenkopie

1. Besuchen Sie meineschufa.de
2. Wählen Sie unter „Auskünfte" die Option „Datenkopie (nach Art. 15 DS-GVO)"
3. Füllen Sie das Online-Formular aus oder laden Sie das Bestellformular herunter
4. Identifizieren Sie sich mit Ihren persönlichen Daten
5. Die Datenkopie wird Ihnen per Post zugesandt (Bearbeitungszeit: ca. 1–4 Wochen)

Was steht in der Schufa-Auskunft?

• Persönliche Daten (Name, Geburtsdatum, Adressen)
• Bestehende Verträge (Bankkonten, Kreditkarten, Mobilfunkverträge, Kredite)
• Zahlungshistorie und Scoring-Werte
• Negative Einträge (offene Forderungen, Mahnverfahren, Insolvenz)
• Branchenspezifische Score-Werte (z.B. für Telekommunikation, Banken, Vermieter)

Wo suchen? — Die besten Kanäle für die Wohnungssuche

Je mehr Kanäle Sie nutzen, desto höher Ihre Chancen. Beschränken Sie sich nicht auf ein einziges Portal, sondern suchen Sie breit gefächert.

Online-Portale

• ImmobilienScout24 (immobilienscout24.de): Das größte Immobilienportal Deutschlands. Umfangreiche Filtermöglichkeiten, Benachrichtigungsfunktion und Premium-Optionen für Suchende.
• Immowelt (immowelt.de): Zweitgrößtes Portal mit ähnlichem Angebot. Viele Wohnungen werden parallel auf beiden Portalen inseriert, einige aber exklusiv.
• WG-Gesucht (wg-gesucht.de): Die erste Adresse für WG-Zimmer, aber auch für Einzelwohnungen. Besonders bei jüngeren Vermietern und Zwischenmietlösungen beliebt.
• eBay Kleinanzeigen (kleinanzeigen.de): Oft finden sich hier Angebote von privaten Vermietern ohne Maklerbeteiligung. Vorsicht: höheres Betrugsrisiko als bei den großen Portalen.

Weitere Suchstrategien

• Lokale Zeitungen: Viele ältere Vermieter inserieren noch in der Tageszeitung (Samstagsausgabe). Lohnt sich besonders in kleineren Städten und ländlichen Gebieten.
• Wohnungsbaugenossenschaften: Bieten oft günstige Mieten und langfristige Mietverhältnisse. Eine Mitgliedschaft ist erforderlich (Genossenschaftsanteile), aber die Wartezeiten können lang sein. Lohnt sich als langfristige Strategie.
• Schwarzes Brett: An Universitäten, Supermärkten, Gemeindezentren oder Bäckereien hängen oft Wohnungsanzeigen. Besonders in studentischen Vierteln erfolgreich.
• Soziale Medien: Facebook-Gruppen für Wohnungssuche in Ihrer Stadt, Nachbarschaftsnetzwerke (z.B. nebenan.de). Viele Wohnungen werden informell weitergegeben.
• Mundpropaganda: Erzählen Sie Freunden, Kollegen, Bekannten und Nachbarn, dass Sie suchen. Viele Wohnungen werden unter der Hand vergeben, bevor sie öffentlich inseriert werden.

Besichtigungstipps — Worauf Sie achten sollten

Die Wohnungsbesichtigung ist Ihre Chance, die Wohnung genau zu prüfen und einen guten Eindruck beim Vermieter zu hinterlassen. Gehen Sie systematisch vor.

Worauf Sie in der Wohnung achten sollten

• Schimmel: Prüfen Sie Ecken, Fensterrahmen, Badezimmerdecke und Wände hinter Möbeln. Muffiger Geruch ist ein Warnsignal.
• Fenster: Sind die Fenster dicht? Gibt es Doppel- oder Dreifachverglasung? Lassen sich alle Fenster problemlos öffnen und schließen?
• Wasserdruck: Drehen Sie Wasserhähne in Küche und Bad auf. Wie ist der Wasserdruck? Wird das Wasser schnell warm?
• Steckdosen: Gibt es genügend Steckdosen in jedem Zimmer? Wo sind Telefon- und Internetanschlüsse?
• Lärm: Besuchen Sie die Wohnung zu verschiedenen Tageszeiten. Wie laut ist die Straße? Hört man die Nachbarn? Liegt die Wohnung an einer Hauptstraße oder Bahnlinie?
• Nachbarschaft: Wie ist der Zustand des Treppenhauses? Gibt es einen Hinterhof? Wie weit sind Einkaufsmöglichkeiten, ÖPNV und Ärzte entfernt?
• Heizung und Böden: Welches Heizsystem (Gas, Fernwärme, Öl)? Zustand der Böden? Gibt es Fußbodenheizung?
• Keller und Stellplatz: Gehört ein Kellerabteil dazu? Gibt es einen Fahrradkeller? Ist ein Stellplatz vorhanden oder zubuchbar?

Fragen an den Vermieter

• Wie hoch sind die Nebenkosten? Welche Posten sind enthalten?
• Wann wurde das letzte Mal renoviert?
• Welchen Internetanbieter nutzen die anderen Mieter?
• Gibt es eine Hausordnung? Was regelt sie?
• Ist die Wohnung frei oder wird ein Nachmieter gesucht?
• Warum zieht der Vormieter aus?
• Sind Haustiere erlaubt?

Maklerrecht & Bestellerprinzip (§ 656c BGB)

Seit 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. Das hat die Wohnungssuche für Mieter deutlich günstiger gemacht.

Bestellerprinzip bei Mietwohnungen

• Beauftragt der Vermieter den Makler, zahlt der Vermieter die Provision
• Beauftragt der Mieter den Makler mit der Suche, zahlt der Mieter die Provision
• Der Makler darf vom Mieter keine Provision verlangen, wenn er vom Vermieter beauftragt wurde
• Maximal zulässige Provision bei Mietwohnungen: 2 Nettokaltmieten zzgl. MwSt.

Maklerkosten beim Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie gilt seit Dezember 2020 eine Neuregelung (§ 656c BGB): Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er maximal die Hälfte der Provision auf den Käufer umlegen. Die Provision ist frei verhandelbar und beträgt üblicherweise 3–6% des Kaufpreises (je nach Bundesland).

Ausnahmen

• Bestellt der Mieter selbst einen Makler mit einer individuellen Suchaufgabe, muss er die Provision tragen
• Gewerbliche Vermietungen sind vom Bestellerprinzip ausgenommen
• Sozialwohnungen mit WBS sind in der Regel maklerfrei

Wohnberechtigungsschein (WBS)

Der Wohnberechtigungsschein berechtigt Sie, eine öffentlich geförderte Wohnung (Sozialwohnung) zu beziehen. Diese Wohnungen haben deutlich niedrigere Mieten als der freie Markt.

Was ist ein WBS?

Ein WBS ist eine amtliche Bescheinigung, die bestätigt, dass Sie aufgrund Ihres Einkommens berechtigt sind, eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung zu beziehen. Er wird in der Regel für ein Jahr ausgestellt und kann danach erneut beantragt werden.

Wer bekommt einen WBS?

• Personen und Familien, deren Einkommen unter den festgelegten Einkommensgrenzen liegt
• Die Einkommensgrenzen variieren je nach Bundesland und Haushaltsgröße
• Deutsche Staatsangehörige und Personen mit gültigem Aufenthaltstitel
• EU-Bürger mit Freizügigkeitsberechtigung

Einkommensgrenzen (Richtwerte)

Die Grenzen variieren stark nach Bundesland. Als grobe Orientierung für das anrechenbare Jahreseinkommen:

• Einpersonenhaushalt: ca. 12.000–21.000 Euro (je nach Bundesland)
• Zweipersonenhaushalt: ca. 18.000–25.200 Euro
• Jede weitere Person: ca. 4.000–5.700 Euro zusätzlich
• Manche Bundesländer gewähren höhere Grenzen für Schwerbehinderte, Alleinerziehende oder junge Ehepaare

Wo und wie beantragen?

1. Zuständig ist das Wohnungsamt (Bezirksamt oder Gemeinde) Ihres aktuellen Wohnorts
2. Benötigte Unterlagen: Personalausweis, Einkommensnachweise (letzte 12 Monate), aktuelle Meldebescheinigung, ggf. Bescheid über Sozialleistungen
3. Die Bearbeitung dauert in der Regel 2–6 Wochen
4. Der WBS ist üblicherweise 1 Jahr gültig

Vorteile eines WBS

• Deutlich günstigere Mietpreise (oft 30–50% unter der Marktmiete)
• Keine Maklerprovision
• Besonderer Kündigungsschutz
• In vielen Städten werden Neubauprojekte mit einem festen Anteil an Sozialwohnungen geplant

Diskriminierungsschutz bei der Wohnungssuche (AGG)

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) schützt Sie auch bei der Wohnungssuche vor ungerechtfertigter Benachteiligung. Vermieter dürfen nicht willkürlich diskriminieren.

Welche Fragen darf der Vermieter NICHT stellen?

• Religion oder Weltanschauung — Ihre Konfession ist bei der Wohnungsvermietung irrelevant
• Ethnische Herkunft oder Nationalität — Eine Ablehnung wegen der Herkunft ist diskriminierend
• Familienplanung — Fragen zu Schwangerschaft oder Kinderwunsch sind unzulässig
• Sexuelle Orientierung — Geht den Vermieter nichts an
• Politische Überzeugung — Darf nicht als Ablehnungsgrund dienen
• Gesundheitszustand/Behinderung — Sofern keine direkte Relevanz für das Mietverhältnis besteht
• Vorstrafen — Kein generelles Fragerecht des Vermieters

Welche Fragen darf der Vermieter stellen?

• Einkommen und Beschäftigungsverhältnis (zur Prüfung der Zahlungsfähigkeit)
• Anzahl der einziehenden Personen
• Ob ein Insolvenzverfahren läuft
• Ob ein Räumungstitel gegen Sie vorliegt
• Ob Haustiere gehalten werden sollen

Unzulässige Ablehnungsgründe

Ein Vermieter darf Bewerber nicht ablehnen aufgrund von Geschlecht, Alter, ethnischer Herkunft, Religion, sexueller Identität oder Behinderung. Eine Ausnahme besteht bei der Vermietung von Wohnraum auf demselben Grundstück, wenn der Vermieter selbst dort wohnt (§ 19 Abs. 5 AGG).

Vorsicht vor Betrug bei der Wohnungssuche

Leider nutzen Betrüger die angespannte Wohnungsmarktsituation aus. Besonders in Großstädten häufen sich gefälschte Wohnungsanzeigen. Lernen Sie die Warnsignale kennen.

Typische Warnsignale

• Vorauszahlung verlangt: Sie sollen Kaution oder Miete überweisen, bevor Sie die Wohnung besichtigt oder den Mietvertrag unterschrieben haben. Seriöse Vermieter verlangen niemals Geld vorab.
• Vermieter im Ausland: Der angebliche Vermieter ist gerade im Ausland und kann die Wohnung nicht zeigen, möchte aber den Schlüssel per Post schicken — gegen Vorkasse.
• Zu günstig für die Lage: Eine traumhafte Wohnung in Bestlage zu einem Spottpreis? Wenn es zu gut klingt, um wahr zu sein, ist es das meistens auch.
• Keine Besichtigung möglich: Sie sollen die Wohnung mieten, ohne sie je gesehen zu haben. Bei seriösen Vermietungen ist eine Besichtigung immer möglich.
• Druckausübung: „Überweisen Sie sofort, sonst ist die Wohnung weg!" — Seriöse Vermieter geben Ihnen Bedenkzeit.
• Übermittlung sensibler Daten: Betrüger fordern Kopien von Kontoauszügen, Ausweisen (Vorder- und Rückseite) oder Kreditkartendaten per E-Mail.
• Kontakt nur per E-Mail: Kein Telefongespräch möglich, keine deutsche Telefonnummer vorhanden.

Tipps zum Schutz

• Bestehen Sie immer auf eine persönliche Besichtigung der Wohnung
• Prüfen Sie, ob der Vermieter tatsächlich Eigentümer ist (Grundbuchauszug oder Hausverwaltung kontaktieren)
• Googeln Sie die Adresse und prüfen Sie, ob die Wohnung auf mehreren Portalen unterschiedlich angeboten wird
• Nutzen Sie die Google-Bildersuche, um zu prüfen, ob Fotos von anderen Anzeigen kopiert wurden
• Geben Sie niemals Ihre Bankdaten oder vollständigen Ausweiskopien per E-Mail weiter
• Melden Sie verdächtige Anzeigen beim jeweiligen Portal
• Zahlen Sie die Kaution erst nach Unterzeichnung des Mietvertrags und Schlüsselübergabe
• Im Betrugsfall: Erstatten Sie sofort Anzeige bei der Polizei