Der Mietvertrag ist die Grundlage jedes Mietverhältnisses. Hier erfahren Sie, welche Vertragsarten es gibt, welche Klauseln wirksam sind, und worauf Sie vor der Unterschrift unbedingt achten sollten.
Das deutsche Mietrecht kennt verschiedene Vertragsformen, die sich in Laufzeit und Mietanpassung unterscheiden. Die Wahl der Vertragsart hat erhebliche Auswirkungen auf Ihre Rechte als Mieter.
Der unbefristete Mietvertrag ist der Regelfall in Deutschland. Er läuft auf unbestimmte Zeit und kann von beiden Seiten nur unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen beendet werden.
Ein Zeitmietvertrag ist nur zulässig, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss einen anerkannten Befristungsgrund schriftlich mitteilt.
Achtung: Fehlt der Befristungsgrund oder wird er nicht schriftlich angegeben, gilt der Vertrag als unbefristet — mit vollem Kündigungsschutz für Sie!
Bei der Staffelmiete werden die Mieterhöhungen bereits im Vertrag für bestimmte Zeitpunkte festgelegt. Zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
Die Indexmiete ist an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Die Miete steigt (oder sinkt) mit der allgemeinen Preisentwicklung.
Ein Mietvertrag muss bestimmte Mindestangaben enthalten, damit er rechtswirksam ist und keine Unklarheiten entstehen. Prüfen Sie vor der Unterschrift sorgfältig, ob alle wesentlichen Punkte geregelt sind.
Vollständiger Name und Anschrift von Vermieter und Mieter. Achten Sie darauf, dass alle Personen, die in die Wohnung einziehen, im Vertrag genannt werden — nur wer im Vertrag steht, hat auch mietvertragliche Rechte.
Genaue Bezeichnung der Wohnung: Anschrift, Lage im Haus (z.B. 3. OG links), Wohnfläche in Quadratmetern, Anzahl der Räume sowie mitvermietete Räume wie Keller, Dachboden oder Stellplatz.
Das genaue Datum, ab dem das Mietverhältnis beginnt. Bei befristeten Verträgen zusätzlich das Enddatum und der Befristungsgrund.
Der reine Mietpreis ohne Nebenkosten. Die Kaltmiete ist die Berechnungsgrundlage für die Kaution (maximal drei Nettokaltmieten) und für die Mietpreisbremse.
Aufschlüsselung der monatlichen Vorauszahlungen für Betriebskosten (Heizung, Wasser, Müll etc.). Ohne Vereinbarung trägt der Vermieter alle Nebenkosten. Achten Sie auf den Unterschied zwischen Vorauszahlung (wird abgerechnet) und Pauschale (wird nicht abgerechnet).
Höhe der Mietkaution (maximal drei Nettokaltmieten nach § 551 BGB). Sie dürfen in drei gleichen Monatsraten zahlen. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen.
Regelung darüber, ob und wann der Mieter renovieren muss. Viele Klauseln in Mietverträgen sind unwirksam — mehr dazu im Abschnitt Schönheitsreparaturen.
Tipp: Ein Mietvertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Allerdings muss ein Mietvertrag über Wohnraum, der länger als ein Jahr laufen soll, schriftlich abgeschlossen werden (§ 550 BGB). Im Zweifel gilt der Vertrag als unbefristet — zu Ihrem Vorteil.
Die meisten Mietverträge sind Formularverträge — also vorformulierte Vertragsbedingungen, die der AGB-Kontrolle unterliegen. Das schützt Sie als Mieter vor unangemessenen Klauseln.
Vorformulierte Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen verwendet werden, dürfen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Tun sie es dennoch, sind sie unwirksam — an ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung, die in der Regel mieterfreundlicher ist.
Gut zu wissen: Eine unwirksame Klausel macht nicht den gesamten Vertrag unwirksam. Nur die betreffende Klausel entfällt — der Rest des Vertrages bleibt bestehen. An Stelle der unwirksamen Klausel gilt das Gesetz.
Klauseln, die zwischen den Parteien individuell ausgehandelt wurden (nicht vorformuliert), unterliegen nicht der AGB-Kontrolle. Solche Vereinbarungen erkennen Sie oft daran, dass sie handschriftlich ergänzt oder als Zusatzvereinbarung beigefügt werden. Selbst Individualvereinbarungen dürfen aber nicht gegen zwingendes Recht verstoßen.
Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innentüren sowie der Fenster von innen. Die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren viele gängige Klauseln für unwirksam erklärt.
Der Bundesgerichtshof hat mit dem Urteil vom 18. März 2015 (Az. VIII ZR 185/14) entschieden, dass starre Fristenpläne unwirksam sind. Klauseln wie „Küche und Bad alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre, Schlafzimmer alle 7 Jahre streichen“ sind damit ungültig.
Wichtig: Auch sogenannte „weiche“ Fristenpläne mit Formulierungen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ sind nur dann wirksam, wenn sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligen und den tatsächlichen Renovierungsbedarf berücksichtigen.
Klauseln, die den Mieter verpflichten, bei Auszug unabhängig vom Zustand der Wohnung zu renovieren, sind grundsätzlich unwirksam. Ebenso unwirksam sind Klauseln, die eine Renovierung durch einen Fachbetrieb vorschreiben oder die Wohnung in einer bestimmten Farbe zurückverlangen.
Ihr Schutz: Wurde die Wohnung bei Einzug unrenoviert übergeben, kann der Vermieter grundsätzlich keine Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangen — es sei denn, es wurde ein angemessener Ausgleich gewährt (BGH, Urteil vom 18. März 2015).
Die Frage der Tierhaltung ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. Die Rechtsprechung hat hierzu klare Grundsätze entwickelt.
Die Haltung von Kleintieren ist immer erlaubt — unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Zu den Kleintieren zählen:
Die Haltung von Hunden und Katzen bedarf grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters. Ein generelles Verbot von Hunden und Katzen per Formularklausel ist jedoch unwirksam (BGH, Urteil vom 20. März 2013, Az. VIII ZR 168/12).
Gut zu wissen: Assistenz- und Blindenhunde müssen vom Vermieter immer geduldet werden — hier besteht ein Anspruch auf Erlaubnis unabhängig von vertraglichen Regelungen.
Die Haltung gefährlicher oder exotischer Tiere (z.B. Giftschlangen, große Reptilien) kann der Vermieter grundsätzlich untersagen. Hier überwiegt in der Regel das Sicherheitsinteresse der Hausgemeinschaft.
Wenn Sie einen Teil Ihrer Wohnung untervermieten möchten, brauchen Sie grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Vermieter diese Erlaubnis jedoch zu erteilen.
Nach § 553 Abs. 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung entsteht.
Wichtig: Der Anspruch gilt nur für die teilweise Untervermietung. Wollen Sie die gesamte Wohnung untervermieten, besteht kein gesetzlicher Anspruch — der Vermieter kann dies ablehnen.
Der Vermieter kann seine Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter einen angemessenen Untervermietungszuschlag zahlt. Die Höhe richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls — üblich sind 10 bis 20% der anteiligen Miete.
Sonderkündigungsrecht: Verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne ausreichenden Grund, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist (§ 553 Abs. 2 BGB).
Die Hausordnung regelt das Zusammenleben der Mieter im Haus. Ob sie verbindlich ist, hängt davon ab, wie sie in den Mietvertrag einbezogen wurde.
Die gängigen Ruhezeiten sind gesetzlich nicht bundeseinheitlich geregelt, sondern ergeben sich aus Landesimmissionsschutzgesetzen und kommunalen Verordnungen. Üblich sind:
Gut zu wissen: Eine Hausordnung darf nicht gegen geltendes Recht verstoßen. Regelungen, die Mieter unangemessen benachteiligen (z.B. generelles Besuchsverbot nach 22 Uhr), sind unwirksam.